Cosa caratterizza un portico? Per le sue proprietà è sanabile ai sensi del terzo condono? Nuovi chiarimenti dal Tar Lazio.

La sentenza n. 11083/2025 del Tar Lazio ribadisce i limiti oggettivi e soggettivi di applicabilità del condono edilizio in aree vincolate, in particolare con riferimento all’applicazione dell’art. 32 del D.L. 269/2003 (cosiddetto terzo condono). Il caso affrontato riguarda la richiesta di sanatoria per un intervento edilizio consistente nell’ampliamento di un immobile residenziale e nella realizzazione di due portici, effettuato in un’area sottoposta a plurimi vincoli paesaggistici.

Per la realizzazione di portici o ampliamenti, è fondamentale pianificare con attenzione ogni modifica anche ai fini della compatibilità urbanistica e paesaggistica.

Il caso

I ricorrenti, divenuti proprietari di un immobile situato in un’area vincolata, avevano presentato nel dicembre 2004 un’istanza di condono edilizio ex art. 32 del D.L. n. 269/2003 (convertito in L. n. 326/2003), riferita a due interventi:

• un ampliamento di 24 m² di superficie utile residenziale (54 m³ di volume);
• la realizzazione di due portici, che incidevano sulla conformazione dei prospetti.

Il Comune, ritenendo l’intervento abusivo e insanabile per la presenza di vincoli paesaggistici sull’area, ha emesso nel 2021 due distinti provvedimenti di rigetto dell’istanza di sanatoria, successivamente impugnati dai ricorrenti. A tali dinieghi ha fatto seguito, nel 2024, anche un’ingiunzione a demolire le opere abusive.

Nel ricorso introduttivo e nei motivi aggiunti, i ricorrenti hanno articolato una serie complessa di censure, tra cui:

• vizi procedimentali, per mancata valutazione delle osservazioni presentate in risposta al preavviso di rigetto (art. 10-bis L. n. 241/1990);
• mancata acquisizione del parere paesaggistico da parte dell’Amministrazione, che avrebbe potuto esprimersi favorevolmente sulla compatibilità dell’intervento;
• disparità di trattamento rispetto a precedenti casi analoghi di condono nella stessa zona;
• inapplicabilità della L.R. Lazio n. 12/2004, perché l’abuso sarebbe stato commesso prima della sua entrata in vigore;
• formazione del silenzio-assenso, per inerzia della Pubblica Amministrazione protratta per oltre un decennio;
• questione di legittimità costituzionale della normativa regionale, per contrasto con le competenze statali in materia ambientale;
• illegittimità della demolizione, in quanto le opere contestate sarebbero strutturalmente integrate all’edificio e non facilmente rimovibili.

Il TAR ha respinto il ricorso in ogni sua parte, motivando in modo dettagliato sia sotto il profilo procedimentale che sostanziale.

L’istanza di condono deve essere anche conforme alla normativa regionale?

L’istanza di condono è stata presentata il 10 dicembre 2004, e quindi dopo l’entrata in vigore della L.R. Lazio n. 12/2004 (avvenuta l’11 novembre 2004). Secondo il TAR, essa è assoggettata anche alle restrizioni previste dalla normativa regionale. L’art. 10 della L.R. prevede infatti che si applichi solo la disciplina statale ai condoni richiesti prima dell’entrata in vigore della legge regionale. Pertanto, la censura sulla non applicabilità ratione temporis è infondata.

Cosa succede in presenza di vincoli paesaggistici ai sensi del terzo condono?

Il bene oggetto dell’intervento ricade in un’area soggetta a plurimi vincoli paesaggistici:

• D.G.R. del 16.2.1988;
• D.M. del 22.2.1986;
• PTP “Valle dei Casali” approvato con L.R. n. 24/1998.

Il TAR ha evidenziato che la sussistenza dei vincoli e la loro preesistenza rispetto all’abuso non è stata concretamente contestata.

In presenza di tali vincoli, si applicano le restrizioni più rigide previste dal c.d. terzo condono, che – a differenza dei precedenti – preclude la sanatoria di abusi maggiori in zona vincolata, a meno che non si tratti di manutenzione straordinaria o restauro conservativo, pienamente conformi agli strumenti urbanistici.

Perché il portico non è sanabile?

I ricorrenti avevano sostenuto che il portico non comportasse incremento volumetrico né modifica della destinazione d’uso. Tuttavia, il TAR ha chiarito che il portico costituisce una modifica del prospetto e integra una ristrutturazione edilizia pesante come tale non rientrante tra le tipologie sanabili ai sensi dell’art. 32 del D.L. 269/2003.

Inoltre, è stato escluso che si potesse formare un silenzio-assenso, in quanto “nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico il termine per la formazione del silenzio-assenso […] decorre soltanto dall’emanazione del parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo” (Cons. Stato, Sez. VII, n. 5606/2024).

Serve un preavviso in caso di rigetto?

Quanto alla lamentata violazione dell’art. 10-bis della L. 241/1990, il TAR ha ricordato che non è richiesta una confutazione analitica di ogni singola osservazione, ma è sufficiente che l’Amministrazione dia conto, in modo complessivo e coerente, delle ragioni del rigetto (TAR Campania, n. 6890/2023).

Il Tar Lazio dunque, definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li respinge.