Il TAR Campania con la sentenza n. 1106/2025 offre chiarimenti fondamentali sia in tema di edilizia libera, sia in materia di sospensione delle sanzioni per opere oggetto di condono edilizio.

La semplice realizzazione di una pavimentazione esterna in piastrelle su area pertinenziale, senza alterazioni volumetriche o strutturali, costituisce attività edilizia libera ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. e-ter, D.P.R. 380/2001 e non può essere assoggettata a sanzione demolitoria.

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Il caso

Nel caso in esame, la ricorrente, proprietaria di una villetta all’interno di un complesso residenziale, ha ricevuto dal Comune un’ordinanza di demolizione, con cui le veniva intimata la rimozione di alcune opere edilizie ritenute abusive, ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001.

Le opere oggetto del provvedimento erano tre:

• pavimentazione in piastrelle di cotto in un’area pertinenziale esterna;
• cambio di destinazione d’uso del sottotetto, trasformato in una camera da letto con bagno;
• arretramento della falda del tetto e realizzazione di un terrazzino, accessibile dalla nuova camera.

Secondo l’Amministrazione, tali interventi erano stati eseguiti senza titolo abilitativo e quindi soggetti a demolizione e ripristino dello stato originario dei luoghi.

La proprietaria ha impugnato l’ordinanza davanti al TAR, articolando la propria difesa sui seguenti motivi:

• pavimentazione esterna: la ricorrente ha sostenuto che la posa di piastrelle in cotto su camminamento esterno non costituisse un’opera abusiva, ma rientrasse nelle attività di edilizia libera ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. e-ter del D.P.R. n. 380/2001, che include tra le attività libere le “opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni” che non alterano sagoma, volume o destinazione d’uso;
• domanda di condono non considerata: la ricorrente contesta l’ordinanza di demolizione per le quali è stata presentata una domanda di condono edilizio (cambio di destinazione d’uso del sottotetto e la modifica del tetto per creare un terrazzino);
• errori nei presupposti e nel procedimento: la ricorrente contesta la ricostruzione dei fatti da parte del Comune, ritenendo errata l’affermazione secondo cui le opere sarebbero state realizzate dopo il 2016. A supporto, richiama le immagini di Google Maps ed Earth che mostrerebbero la presenza delle stesse già nel 2011. Inoltre, sostiene che il semplice cambio d’uso del sottotetto, non comportando opere edilizie strutturali, non dovrebbe essere soggetto al regime sanzionatorio previsto dall’art. 31 del D.P.R. 380/2001;
• mancata motivazione e lesione dell’affidamento: la ricorrente rileva che l’ordinanza non motiva in alcun modo perché l’interesse pubblico alla demolizione dovrebbe prevalere su quello privato alla conservazione dell’immobile, realizzato da tempo. Questa mancanza viola l’obbligo di motivazione e il principio di legittimo affidamento;
• omessa indicazione dell’area da acquisire: si contesta che l’ordinanza non individui con precisione l’area che il Comune potrebbe acquisire in caso di inottemperanza alla demolizione, in violazione dell’art. 31, comma 2, del D.P.R. 380/2001.

La pavimentazione esterna è sempre soggetta a permessi edilizi?

Il Tribunale ha accolto il ricorso e annullato l’ordinanza.

Come correttamente osservato dalla ricorrente, il rifacimento della pavimentazione di un camminamento rientra nella categoria delle “opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni” ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. e-ter, del D.P.R. n. 380/2001. Tale pavimentazione costituisce un’attività edilizia libera, come confermato dal D.M. del 2 marzo 2018, che nel Glossario edilizia libera include al numero 1 la “pavimentazione esterna e interna”, definita come attività di “riparazione, sostituzione, rinnovamento, comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc.” (cfr. TAR Campania Napoli, Sez. II, 01.04.2022, n. 2200/2022; TAR Campania Salerno, Sez. II, 08.04.2021, n. 860; TAR Puglia Lecce, Sez. I, 13.12.2019, n. 1966/2019).

È legittima un’ordinanza di demolizione con domanda di condono pendente?

Sono fondate le contestazioni relative al cambio di destinazione d’uso del sottotetto e all’arretramento di una falda del tetto per la realizzazione di un terrazzino. Dagli atti emerge chiaramente che il Comune ha disposto la demolizione di opere per le quali era stata presentata – dal precedente proprietario e dante causa dell’attuale ricorrente – una domanda di condono edilizio ai sensi della Legge 47/1985.

Di conseguenza, il Comune ha sanzionato opere oggetto di un’istanza di condono tuttora pendente, violando il regime di sospensione delle sanzioni previsto dall’art. 38 della L. 47/1985, che stabilisce che la presentazione della domanda, accompagnata dall’attestazione del versamento dell’oblazione, sospende il procedimento per le sanzioni amministrative.

Secondo la giurisprudenza, “una volta presentata un’istanza di concessione in sanatoria o di condono edilizio, in assenza di preventiva determinazione su quest’ultima ed in pendenza del relativo procedimento, è illegittima l’adozione di un provvedimento sanzionatorio repressivo”, per evitare che l’ingiunzione a demolire risulti vanificata da un eventuale provvedimento favorevole alla sanatoria (T.A.R. Salerno, Sez. II, 2 aprile 2024).