Dopo il webinar sul Salva Casa organizzato lo scorso 7 maggio 2025 in collaborazione con ANCE, l’ANCI ha fornito una raccolta di FAQ sulla nuova modulistica edilizia unificata e gli indirizzi operativi del Decreto Salva Casa.

Ecco i principali chiarimenti e il file PDF da scaricare.

Tolleranze costruttive: cosa cambia?

Uno dei temi più dibattuti riguarda le tolleranze esecutive e costruttive. È stato chiarito che le tolleranze non metriche non si applicano agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004, siano essi beni culturali o paesaggistici. Questo principio, già confermato dal MIBAC, estende il divieto a qualsiasi immobile ricadente in ambiti vincolati, indipendentemente dal valore architettonico dell’edificio.

Sul piano temporale, si precisa che le nuove tolleranze percentuali si applicano solo alle difformità realizzate entro il 24 maggio 2024. Per le opere eseguite successivamente, resta valida la tolleranza ordinaria del 2%.

È stato inoltre specificato che le tolleranze, comprese quelle sulle distanze, non si applicano alle sanatorie di interventi in parziale difformità riferiti a titoli edilizi rilasciati prima dell’ottobre 1977, come stabilito dal comma 1 dell’art. 34-ter.

Un ulteriore aspetto affrontato riguarda la tolleranza del 2% sui requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 5 luglio 1975. In particolare, è stato chiarito che questa tolleranza non può essere utilizzata per ridurre le altezze minime derogate degli ambienti abitativi, fissate per legge a 2,40 metri. Per ottenere altezze inferiori è necessario presentare un progetto specifico, come richiesto dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001, che garantisca comunque il rispetto dell’altezza minima stabilita.

Si precisa inoltre che, per quanto riguarda la superficie utile, occorre fare riferimento alle definizioni nazionali. Infine, relativamente al calcolo delle tolleranze nei fabbricati plurifamiliari, il parametro resta la singola unità immobiliare. In assenza di ulteriori indicazioni ufficiali, si applica il principio di ragionevolezza, nella sua interpretazione più restrittiva, con una tolleranza del 2%.

Sanatorie edilizie: parziali difformità e vincoli

Sul tema delle sanatorie per parziali difformità, soprattutto per gli interventi realizzati prima dell’entrata in vigore della L. 10/1977, ANCI ha chiarito che l’art. 34-ter del Testo Unico Edilizia consente di regolarizzare tali difformità tramite SCIA, a condizione che le varianti siano state eseguite entro la validità del titolo originario, senza necessità di verificare la conformità urbanistica e igienico-sanitaria. La posizione è stata confermata anche dalla più recente giurisprudenza, secondo cui la sanatoria può essere rilasciata anche in assenza dell’agibilità, che potrà essere eventualmente richiesta successivamente.

Sempre ANCI ha precisato che, in caso di SCIA in sanatoria ai sensi degli articoli 36-bis e 37 del D.P.R. 380/2001, la valutazione dell’aumento del valore venale o la relativa dichiarazione del tecnico è obbligatoria per determinare la sanzione dovuta e, quindi, per l’efficacia del titolo abilitativo.

È stato inoltre confermato che, in presenza di vincolo sismico sopravvenuto, la conformità dell’intervento deve essere verificata con riferimento alle norme vigenti all’epoca della sua realizzazione.

Per quanto riguarda l’aspetto economico, ANCI ha ribadito che l’importo dell’oblazione corrisponde al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, entro un limite compreso tra 1.032 e 10.326 euro (ridotto a 516-5.164 euro in caso di doppia conformità). Nonostante le criticità operative legate ai tempi necessari per le valutazioni dell’Agenzia delle Entrate, il principio generale resta valido e operativo.

Stato legittimo degli immobili: il nodo dei titoli pregressi

Uno degli aspetti più delicati riguarda la definizione dello stato legittimo dell’immobile. Secondo le indicazioni del Ministero, la verifica dei titoli pregressi può considerarsi soddisfatta se nell’ultimo titolo edilizio sono esplicitamente riportati i riferimenti ai titoli precedenti. Tuttavia, su questo punto si registra un contrasto evidente con la giurisprudenza più recente, in particolare con la sentenza del Consiglio di Stato n. 4127/2025, che richiede invece un accertamento puntuale e rigoroso da parte delle amministrazioni.

Al momento, la modulistica unificata in vigore dal 23 maggio 2025 offre comunque una soluzione operativa immediata, in attesa che venga definito un necessario e definitivo allineamento tra prassi amministrativa e orientamenti giurisprudenziali.

Cambi di destinazione d’uso: orizzontali e verticali

In tema di cambi di destinazione d’uso, si conferma l’esonero dagli oneri anche nei casi di cambi d’uso orizzontali in quanto nella FAQ D.2.1.4 delle linee di indirizzo del Ministero, quest’ultimo ha specificato che “non è dovuto il pagamento né degli oneri di urbanizzazione primaria né di quelli di urbanizzazione secondaria. In tali ipotesi, l’equivalenza del carico urbanistico viene valutata a priori dalla legislazione statale e, pertanto, il mutamento di destinazione d’uso non comporta la necessità di adeguare la dotazione esistente di aree per servizi pubblici o di uso pubblico o l’esecuzione di opere di urbanizzazione”. 

Per i cambi verticali, il concetto di “prevalenza funzionale” può essere determinato in base al numero assoluto di unità immobiliari e non necessariamente sulla superficie complessiva occupata, salvo diversa disciplina regionale o locale.

Un aspetto particolarmente rilevante riguarda i piani terra e i seminterrati: l’applicazione delle agevolazioni previste dal Salva Casa è subordinata alla presenza di specifiche normative regionali. Senza di esse, è possibile procedere con i cambi d’uso, ma senza beneficiare delle deroghe in termini di onerosità.

Recupero abitativo e deroghe igienico-sanitarie

Una delle questioni più complesse emerse riguarda l’applicazione delle deroghe igienico-sanitarie per il recupero abitativo di locali non conformi. La disposizione, a carattere transitorio, mira a semplificare il recupero di spazi in edifici storici, anche se con criteri non sempre uniformi a livello locale. Il cambio di destinazione d’uso può essere ammesso purché venga presentato un progetto che garantisca idonee condizioni igienico-sanitarie o si tratti di edifici oggetto di interventi di recupero edilizio.