di Marco De Gregorio
Nuovo colpo di scena nel dibattito sugli affitti brevi: il Consiglio di Stato ha stabilito che i Comuni non possono impedire ai privati di affittare le proprie case a scopo turistico, se tale attività è svolta in forma non imprenditoriale.
Con la sentenza n. 2928/2025, i giudici di Palazzo Spada mettono un freno ai tentativi delle amministrazioni locali di limitare il fenomeno attraverso regolamenti autonomi, spesso in contrasto con il quadro normativo nazionale.
Sentenza decisiva: i Comuni non hanno competenza sulle locazioni turistiche
La pronuncia arriva in risposta a un ricorso contro un regolamento del Comune di Sirmione, in provincia di Brescia, approvato nel gennaio 2022. Quel regolamento era stato già parzialmente bocciato dal Tar, ma il Consiglio di Stato è andato oltre, smontando l’impianto normativo comunale. Secondo i giudici, la locazione ad uso turistico non può essere sottoposta a vincoli da parte dei Comuni, in quanto rientra nel diritto di proprietà e nella libertà contrattuale garantita dalla legge.
In particolare, il Consiglio di Stato chiarisce che “Nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario ed alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione”.
Gli immobili turistici non sono strutture ricettive
Uno degli aspetti centrali della decisione è la netta distinzione tra locazioni turistiche e strutture ricettive. Secondo il Consiglio di Stato, gli appartamenti destinati a locazione breve non rientrano nella stessa categoria degli hotel o dei B&B e, pertanto, non sono soggetti alle stesse normative.
Questo punto smentisce l’impostazione adottata da molte amministrazioni, che cercano di assimilare le due fattispecie per imporre vincoli e controlli.
Il caso Sirmione e l’illegittimità del regolamento locale
Nel caso specifico, a fare ricorso era stata una proprietaria che si era vista bloccare la possibilità di affittare i suoi immobili. Il Comune le aveva imposto la presentazione di documentazione aggiuntiva e ne aveva vietato l’avvio dell’attività.
Ora il Consiglio di Stato ribalta tutto: l’ente locale non ha alcun titolo per interferire con la libera contrattazione dei cittadini, né può imporre obblighi non previsti dalla normativa statale o regionale.
