Quando è possibile sanare un’opera edilizia abusiva? E in che misura la tutela del paesaggio può condizionare l’ottenimento della sanatoria attraverso l’accertamento di conformità previsto dall’articolo 36 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001)?

A rispondere è il Consiglio di Stato che nella sentenza 1787/2025 affronta due aspetti fondamentali:

• la rilevanza urbanistica e paesaggistica della sostituzione di materiali;
• i limiti della sanatoria in presenza di un vincolo paesaggistico.

La pronuncia conferma che, affinché un’opera possa essere sanata, non è sufficiente che sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della richiesta. L’accertamento di conformità richiede che l’intervento sia legittimo anche al momento della sua realizzazione e che il vincolo paesaggistico sia stato rispettato sin dall’origine, senza possibilità di autorizzazione successiva.

Un elemento centrale della decisione in esame riguarda la modifica di una tensostruttura commerciale, in cui il plexiglass era stato sostituito con vetrate fisse. L’azienda ricorrente sosteneva che si trattasse di un semplice cambio di materiale senza effetti rilevanti dal punto di vista edilizio e paesaggistico.

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha respinto questa tesi, evidenziando che:

• la sostituzione del plexiglass con il vetro non era mai stata autorizzata, né nell’atto originario né in eventuali varianti successive;
• la chiusura con vetrate fisse determina la creazione di volume e, a differenza di pannelli scorrevoli in plexiglass, non rientra tra gli interventi di edilizia libera, rendendo necessario un titolo abilitativo;
• l’impatto paesaggistico deve essere valutato anche in assenza di un incremento volumetrico, poiché un’opera può alterare la percezione del paesaggio senza modificare la sagoma o la superficie utile.

Si può quindi dedurre che una modifica strutturale, se incide sugli aspetti urbanistici o paesaggistici, non può essere considerata irrilevante solo perché non comporta un aumento di volume in senso stretto.

Un altro aspetto chiave riguarda la richiesta di accertamento di conformità ai fini della sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 per diversi interventi, tra i quali:

• installazione di recinzioni in vetro antisfondamento;
• modifiche ai prospetti con l’applicazione di piastrelle colorate;
• realizzazione di strutture in legno come graticci e pergolati;
• costruzione di un vano tecnico sotto una torretta di avvistamento.

Il Consiglio di Stato ha confermato il rigetto della sanatoria per due motivi principali:

• mancanza della doppia conformità: per ottenere la sanatoria, l’opera deve essere conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta. Nel caso esaminato, alcuni interventi non rispettavano questa condizione;
• impatto paesaggistico: l’amministrazione aveva negato la compatibilità paesaggistica, ritenendo che le modifiche alterassero in modo significativo l’armonia del contesto costiero.

Ne consegue che un intervento può risultare incompatibile con il paesaggio anche senza determinare un aumento volumetrico. La valutazione dell’amministrazione sull’impatto visivo complessivo degli interventi non può essere contestata in modo generico, ma solo dimostrando un evidente errore di valutazione.