Tratto da: Biblus 

Il CdS chiarisce la natura degli oneri concessori, evidenziando la questione della prescrizione e le implicazioni per i comuni nella gestione degli obblighi di urbanizzazione e dei costi di costruzione.

Nel contesto della pianificazione urbanistica, gli oneri concessori rappresentano un elemento chiave per garantire lo sviluppo sostenibile delle città. Questi contributi, richiesti dalle amministrazioni comunali in cambio di permessi di costruire, sono fondamentali per finanziare le infrastrutture necessarie a supportare la crescita urbana. Tuttavia, la questione della prescrizione di tali oneri introduce un ulteriore livello di complessità: se non sollecitati entro determinati termini, possono svanire nel nulla, lasciando sia i cittadini che le amministrazioni a interrogarsi sulle implicazioni legali e pratiche di questa scadenza. È, quindi, essenziale comprendere la natura e le implicazioni di questi oneri per chiunque operi nel settore edilizio o desideri approfondire le dinamiche della governance urbana.

Allo scopo esploreremo una recentissima sentenza del Consiglio di Stato: la n. 69/2025.

Cosa sono gli oneri concessori?

Gli oneri di concessione edilizia rappresentano un contributo che i cittadini devono versare al Comune quando intendono realizzare interventi che comportino una trasformazione del territorio, come la costruzione di un nuovo edificio.

Questi oneri sono stati istituiti dalla Legge 10/1977, che ha introdotto la concessione edilizia, da cui deriva la definizione di oneri “concessori”.

Essi si compongono di due parti principali:

• oneri di urbanizzazione: pagati al Comune per contribuire alle spese sostenute per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria. “La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata” (art. 16, comma 2, D.P.R. 380/2001).
• costo di costruzione: un contributo calcolato come percentuale del costo dell’edilizia convenzionata. L’importo varia a seconda del tipo di immobile (residenziale, commerciale, ecc.) e cresce in base alla sua dimensione, calcolata in metri quadrati e metri cubi. “La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio, è corrisposta in corso d’opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione“(art. 16, comma 3, D.P.R. 380/2001).

Gli oneri di concessione edilizia sono dovuti in caso di nuove costruzioni e di altri interventi considerati “onerosi”, come la demolizione e la ricostruzione di un edificio, il frazionamento di un immobile o il cambio di destinazione d’uso. Tuttavia, le normative urbanistiche possono variare da regione a regione e da comune a comune, quindi è sempre consigliabile informarsi presso l’amministrazione comunale per verificare se un determinato intervento è soggetto a oneri.

Non sono considerati onerosi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, i lavori di restauro e risanamento conservativo che non comportano aumento di superficie o cambiamenti di destinazione d’uso, e gli interventi necessari per affrontare calamità naturali.

Ne deriva che, in generale, gli interventi soggetti a permesso di costruire sono quelli che comportano il versamento di oneri di concessione edilizia.

Quando gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione cadono in prescrizione?

Il caso esaminato dal Consiglio di Stato riguarda il ricorso presentato da un Comune contro la sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale, che aveva accolto il ricorso di una società immobiliare. La controversia si era originata da un’ordinanza-ingiunzione emessa dal Comune nel 2019, con la quale si richiedeva il recupero degli oneri concessori relativi ai permessi di costruire rilasciati nel 2007 per la lottizzazione di un’area. Il Comune ha sostenuto che l’immobiliare non aveva provveduto al pagamento degli oneri concessori e delle opere di urbanizzazione, quantificando l’importo totale dovuto in € 606.412,88, comprensivo di interessi e sanzioni.

La questione si collocava in un contesto più ampio, risalente agli anni ’70, quando i proprietari dell’area avevano presentato progetti di lottizzazione approvati dalla Giunta Regionale. Negli anni successivi, nonostante varie convenzioni e delibere comunali, la lottizzazione non era stata completata e le opere di urbanizzazione non venivano realizzate come previsto. Le successive convenzioni stipulate tra il Comune e i lottizzatori stabilivano obblighi specifici per il recupero degli oneri concessori.

Il Comune presentava appello sostenendo che il Tar avesse errato nel ritenere prescritti gli oneri di urbanizzazione. L’appellante sosteneva che la decorrenza del termine prescrizionale non dovesse coincidere con la data di rilascio dei permessi di costruire, ma piuttosto con la scadenza delle obbligazioni contrattuali stabilite nelle convenzioni urbanistiche. Il Comune ha argomentato che le convenzioni stesse prevedevano un bilanciamento tra gli interessi privati e quelli pubblici, e che le obbligazioni assunte dai lottizzatori rimanevano valide anche oltre la scadenza della convenzione.

CdS: gli atti con cui la pubblica amministrazione stabilisce e calcola il contributo di costruzione, come previsto dall’articolo 16 del d.P.R. 380/2001, sono soggetti a un termine di prescrizione di dieci anni

I giudici di Palazzo Spada chiariscono che gli oneri concessori sono definiti come contributi di diritto pubblico, la cui imposizione è legata al rilascio di permessi di costruire:

Secondo giurisprudenza consolidata gli atti con i quali la pubblica amministrazione determina e liquida il contributo di costruzione, previsto dall’art. 16 del d.P.R. n. 380 del 2001, non hanno natura autoritativa, non essendo espressione di una potestà pubblicistica, ma costituiscono l’esercizio di una facoltà connessa alla pretesa creditoria riconosciuta dalla legge al Comune per il rilascio del permesso di costruire, stante la sua onerosità, nell’ambito di un rapporto obbligatorio a carattere paritetico e soggetta, in quanto tale, al termine di prescrizione decennale (cfr. Consiglio di Stato, Ad. Plen., 30 agosto 2018, n. 12).

Il Consiglio di Stato ha, quindi, chiarito che gli atti attraverso i quali la Pubblica Amministrazione stabilisce e liquida il contributo di costruzione non hanno carattere autoritativo, ma sono piuttosto l’esercizio di un diritto che la legge riconosce al Comune per richiedere il pagamento quando viene rilasciato un permesso di costruire. Poiché si tratta di un obbligo economico, esiste un rapporto di parità tra il Comune e il richiedente, per cui se il Comune non rispetta i termini di prescrizione di 10 anni, perde il diritto di richiedere il pagamento.

Termini di decorrenza della prescrizione degli oneri concessori

La prescrizione degli oneri concessori è stabilita quindi in dieci anni, a partire dal momento in cui il Comune avrebbe dovuto esercitare il suo diritto di credito.

Nel caso specifico, come evidenziato dal giudice di primo grado, la pretesa del Comune è prescritta atteso che i titoli edilizi sono stati rilasciati il 22 ottobre 2007 e, quanto agli oneri di urbanizzazione, solo con l’atto impugnato notificato il 7 marzo 2019, il Comune ne ha richiesto il pagamento.

Il ricorso non è, quindi, accolto.