Tratto da. Lavori Pubblici 

Tra le disposizioni previste dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione del Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), vi è la modifica dell’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Una modifica molto importante perché consente l’applicazione di una sanzione alternativa (c.d. fiscalizzazione dell’abuso edilizio) quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità. In particolare, si è passati dal doppio al triplo:

• del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale;
• del valore venale, determinato a cura della agenzia delle entrate, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Ed è una modifica importante perché, unitamente alla revisione del comma 1-bis, art. 9-bis del Testo Unico Edilizia (TUE), il pagamento della sanzione concorre allo stato legittimo dell’immobile (pur non avendo previsto l’art. 34, comma 2, i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria, come prevede invece l’art. 38, comma 2, del TUE per la sanzione alternativa in caso di interventi eseguiti sulla base di un permesso di costruire annullato).

Sulla determinazione del valore venale per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza 3 giugno 2024, n. 4971 che conferma l’utilizzo da parte dell’Agenzia delle Entrate del market comparison approach (MCA), metodo comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato a una specifica caratteristica apprezzata dal mercato.

In secondo grado viene contestata l’ordinanza del Comune e la relativa stima redatta dall’Agenzia delle Entrate, relative alla determinazione e alla conseguente irrogazione, ai sensi dell’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, della sanzione pecuniaria per le opere realizzate in difformità dai titoli abilitativi sull’immobile a destinazione produttiva.

In particolare viene contestata la sanzione con riguardo:

• ad alcune voci di calcolo: “tipologia architettonica”, “dotazione impiantistica”, “stato di manutenzione” dell’immobile;
• ai costi delle opere di completamento da detrarre dall’importo dovuto.

Il TAR aveva respinto il ricorso rilevando che:

• quanto alla “tipologia architettonica”, la ricorrente si limita a sostenere che l’immobile in oggetto non si differenzia dai normali capannoni per usi commerciali, mentre avrebbe dovuto evidenziare similitudini o differenze rispetto ai c.d. “comparables” indicati nella relazione di stima alla voce 4.1.3, relativa alla “costituzione del campione”;
• le stesse considerazioni devono essere svolte per quanto concerne la “dotazione impiantistica” che, nella stima, viene considerata di nuova realizzazione poiché l’immobile al momento ne era privo, tanto è vero che i relativi costi (per l’impianto elettrico, l’impianto di riscaldamento e l’impianto idrotermosanitario) sono stati detratti dal valore unitario base;
• per quanto concerne infine lo “stato di manutenzione”, il valore unitario di mercato è stato «determinato facendo riferimento alla situazione ante abuso». Gli elementi peggiorativi posti in risalto dalla ricorrente (danni provocati dall’alluvione) non sussistevano alla predetta data di riferimento e ciò risulterebbe quindi sufficiente per escludere la loro rilevanza in base al criterio di stima utilizzato e non oggetto di contestazione;
• contrariamente a quanto sostiene parte ricorrente, l’Agenzia delle Entrate ha fornito, seppure sinteticamente, le ragioni per le quali ha deciso di avvalersi del prezziario edito dalla DEI. La ricorrente avrebbe, quindi, dovuto allegare elementi per dimostrare la minore attendibilità di tale prezziario rispetto a quello regionale.

  Al fine di comprendere l’esatto contenuto della controversia, il Consiglio di Stato ha ricostruito la complessa metodologia utilizzata dall’Agenzia delle Entrate. Per determinare il valore unitario di mercato di un immobile si ricorre a un processo di aggiustamento che permette di valutare e comparare le differenze, nella specie costituito dal Market Comparison Approach (MCA), rispondente agli standard valutativi internazionali.

  L’MCA costituisce un metodo comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato a una specifica caratteristica apprezzata dal mercato. Nella specie l’immobile (in corso di costruzione al momento della stima) è stato considerato come finito e, quindi, commerciabile, decurtando, successivamente, il costo necessario per le opere di completamento.

  Il metodo estimativo sopra indicato prevede che le caratteristiche qualitative ordinabili – nell’ambito delle quali sono comprese le voci di calcolo oggetto di censura – vengano valutate sulla base di una scala di merito rappresentativa degli apprezzamenti differenziali registrati sul mercato immobiliare locale. Detta scala associa un punteggio (quantità) ai suddetti apprezzamenti, attraverso il quale si effettua il confronto tra l’immobile in stima (subject) e gli immobili di confronto (comparables).

  Ai fini della suddetta comparazione, pertanto, si pongono:

  • da un lato, il subject, del quale sono note le caratteristiche maggiormente influenti sul prezzo;
  • dall’altro lato, un campione omogeneo e significativo costituito dai comparables, ovvero un campione omogeneo di immobili assunti a confronto (da cui deriva la relativa denominazione), dei quali devono essere note l’epoca di compravendita, la zona urbana di ubicazione e le stesse caratteristiche estrinseche e intrinseche apprezzate dal mercato ai fini della formazione del prezzo (localizzazione di dettaglio, tipologia architettonica, dotazione impiantistica, stato manutentivo ecc.) prese in considerazione per il subject.     CONTINUA A LEGGERE QUI