La nota del presidente Busia

La vendita di un bene di proprietà comunale tramite contratto di “rent to buy” non rientra tra i contratti soggetti all’applicazione del codice appalti né nel partenariato pubblico privato. Quindi non può essere affidato tramite una procedura analoga a quella prevista in materia di finanza di progetto. Lo rileva l’Anac in un atto del presidente Giuseppe Busia scaturito dalla vigilanza sui contratti di servizi relativi alla gestione di una Rsa di un comune ligure.

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia nel 2014, con cui il proprietario consegna l’immobile al conduttore nonché futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

I fatti

L’istruttoria Anac è scaturita dalla segnalazione di un dirigente del comune ligure che ha denunciato la presunta illegittimità delle proroghe concesse per contratti di servizi (cucine, raccolta rifiuti, servizio di telemedicina, pulizia e altro) in una casa di riposo, proroghe concesse “nelle more della procedura di alienazione” dell’azienda comunale a privati. Per la cessione a privati, il comune ha optato per un contratto “rent to buy” che, valutata di pubblico interesse la proposta irrevocabile di acquisto formulata dal soggetto proponente (cioè l’azienda che aveva in concessione i servizi in questione), è stato affidato con una procedura analoga al project financing. L’esponente contesta l’illegittimità del ricorso a tale procedura che assegna al proponente un diritto di prelazione per aggiudicare un contratto non soggetto alla disciplina del codice appalti.

I rilievi Anac

Anac ritiene che le proroghe concesse non siano in contrasto con la legge mentre per quanto riguarda la vendita della casa di riposo tramite contratto “rent to buy” l’autorità precisa che tale contratto non rientra in quelli regolati dal Codice né nel partenariato pubblico privato. Con la conseguenza di non poter applicare la procedura del project financing (prevista dall’articolo 183 del codice appalti). La modalità di vendita proposta avvantaggia l’azienda uscente che ha fatto la proposta concedendogli il diritto di prelazione: rispetto a una normale procedura aperta ha chiari effetti anti-competitivi come confermato dagli esiti della gara celebrata che ha visto la partecipazione della sola impresa proponente e la presentazione dell’offerta con un rialzo dello 0,1%. L’ambito di applicazione della finanza di progetto andrebbe strettamente limitato ai casi in cui tale istituto è espressamente previsto dalla norma e non può essere indiscriminatamente esteso per analogia. 

Conclusioni

La vendita della casa di riposo doveva essere soggetta all’espletamento di una procedura aperta da parte del comune, quindi non è conforme il ricorso a una procedura concorsuale che “in analogia a quanto previsto in materia di finanza di progetto” assegna al proponente un diritto di prelazione, dato che la procedura, conferendo al proponente un indubbio vantaggio competitivo, è applicabile solo a casi strettamente previsti dal codice.

Secondo Anac infine non c’è neanche convenienza economica visto che l’importo della proposta di “rent to buy”, ossia 9.846.800 euro, è sì superiore alla base d’asta dell’ultima gara andata deserta (9.560.000 euro) ma non garantisce all’amministrazione un immediato ricavo in quanto sarà corrisposto per il 60% in canoni mensili durante i dieci anni della concessione in uso e per il 40% alla fine di tale periodo.