Demolizione e ricostruzione: cos’è? Interventi, norme e incentivi

Demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristica planivolumetrica: è nuova costruzione o ristrutturazione? 

La demolizione e ricostruzione costituiscono un’opzione innovativa per la trasformazione completa delle costruzioni, offrendo la possibilità di ottenere spazi abitativi moderni, energeticamente efficienti e dotati di una solida sicurezza sismica.

Questo tipo di intervento costruttivo è sempre più diffuso, grazie all’evoluzione della normativa edilizia, la crescente sensibilità ambientale e gli attraenti incentivi fiscali. Tuttavia, la progettazione di interventi di demolizione e ricostruzione richiede un continuo confronto tra lo stato attuale e il progetto futuro.

Demolizione e ricostruzione: cos’è

L’intervento edilizio di demolizione e ricostruzione comporta la completa demolizione di un edificio seguita dalla sua ricostruzione, senza alterarne gli aspetti essenziali, ad eccezione degli adeguamenti antisismici necessari.

Rappresenta dunque un’opera di notevole rilevanza che richiede l’acquisizione di specifici titoli abilitativi e può godere di misure di detrazione fiscale. 

Demolizione e ricostruzione dpr 380: ristrutturazione edilizia o nuova costruzione?

Ai fini normativi, la demolizione e ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia.

L’art. 3 comma 1, lett. d) del dpr 380/01, in cui si specificano quali sono gli interventi di ristrutturazione edilizia, sancisce quanto segue:

[…] Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. […]

È fondamentale sottolineare che l’attuale testo di legge è il frutto di alcune modifiche importanti apportate dalla legge 120/2020, di conversione del dl n.76/2020, il cosiddetto “decreto semplificazioni” e dal dl 17/2022 decreto energia. 

Con l’entrata in vigore del decreto semplificazioni, è oggi possibile modificare la sagoma, l’area di sedime e le caratteristiche planivolumetriche e tecnologiche. Di conseguenza, si apre la possibilità di ricreare un edificio completamente diverso da quello esistente e non solo demolizione e ricostruzione a parità di volume.

Il dl 17/2022 ha introdotto significative modifiche nelle classificazioni degli interventi di demolizione e ricostruzione in alcune zone vincolate. Tale innovazione implica che interventi con diverse sagome, volumetrie e caratteristiche tipologiche saranno ora considerati ristrutturazioni edilizie anziché nuove costruzioni, anche se essi sono realizzati in aree tutelate dall’art. 142 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, ad eccezione di alcune zone vincolate come beni culturali e quelle di notevole interesse pubblico.

Demolizione e ricostruzione distanze da rispettare

Gli interventi di demolizione e costruzione devono essere realizzati in linea con la normativa vigente e rispettare la distanza legale tra edifici prevista dalla normativa vigente.

Nello specifico, le distanze legali dagli altri fabbricati presentano un limite minimo di 3 metri se le costruzioni non sono unite o aderenti, e di 10 metri tra le pareti finestrate degli edifici antistanti.

Tuttavia, esistono dei casi in cui le distanze legati tra fabbricati non devono essere rispettate per demolizione/ricostruzione fedele.

Incentivi demolizione e ricostruzione 2023

Le agevolazioni fiscali applicabili a un intervento di demolizione e ricostruzione, in base ai requisiti e agli adempimenti specifici, includono diverse opzioni:

• bonus ristrutturazione al 50%;
• sismabonus ordinario e sismabonus acquisti;
• ecobonus ordinario;
• Superbonus;
• Superbonus rafforzato.

Bonus ristrutturazioni al 50%

Per interventi di demolizione e ricostruzione, è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal bonus ristrutturazioni, che offre una detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute, con un tetto massimo di 96.000,00 euro, rappresentando una detrazione IRPEF.

Sismabonus ordinario e Sismabonus acquisti

La detrazione del sismabonus si applica anche in caso di interventi di demolizione e ricostruzione. Nello specifico, si fa una distinzione tra sismabonus ordinario e sismabonus acquisti. 

Il sismabonus ordinario è un’incentivazione fiscale per interventi legati a misure antisismiche, mirando a potenziare la sicurezza degli edifici e migliorare la struttura contro il rischio sismico, nelle zone ad alta pericolosità 1 e 2, e nella zona 3. Questo incentivo, prorogato fino al 31 dicembre 2024, offre detrazioni dal 50% all’80%, con la possibilità di raggiungere l’85% in caso di miglioramento di due classi sismiche nell’edificio eseguito da condomini. Il tetto massimo è di 96.000,00 euro per unità immobiliare.

Per quanto riguarda il Sismabonus acquisti, l’entità del bonus varia dal 75% all’85% del prezzo dell’immobile, con un massimo di 96.000,00 euro.

Ecobonus

L’ecobonus rappresenta un sostegno per i lavori di efficientamento energetico ed è un incentivo applicabile anche in caso di demolizione e ricostruzione. Tuttavia, non è valido nel caso di ampliamento dell’edificio preesistente nella parte di nuova costruzione.

Gli interventi ammissibili riguardano serramenti e infissi, impianti termici, soluzioni per la produzione di energia rinnovabile, sistemi di coibentazione dell’involucro, schermature solari, generatori a biomassa e dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti. Le detrazioni variano dal 50% al 65% per edifici singoli e possono arrivare fino all’85% nei condomini situati in zone a rischio sismico. 

Superbonus

Attualmente, solo gli edifici condominiali possono usufruire del Superbonus, a condizione che i proprietari e i responsabili dell’intervento siano persone fisiche e non società. Si può usare il Superbonus in un condominio in cui si realizzano interventi di demolizione e ricostruzione, accorpando le unità immobiliari preesistenti.

Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione di una unifamiliare, non è possibile usufruire degli incentivi menzionati in quanto ad oggi per questa categoria di edifici non sono applicabili le detrazioni previste dal Superbonus. 

Superbonus rafforzato 

Per tutti gli edifici situati nei Comuni e i territori colpiti da eventi sismici, dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, è stato introdotto il cosiddetto Superbonus rafforzato.

Si tratta di una detrazione applicabile a tutti interventi di recupero sugli edifici colpiti dai terremoti avvenuti a partire dal primo aprile 2009, che può essere sfruttato anche nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione.

Il Superbonus rafforzato è valido per tutte le misure sostenute fino al 31 dicembre 2025 nella misura del 110%.

Demolizione e ricostruzione 2024

Per quanto riguarda l’imminente anno 2024, gli incentivi per demolizioni e ricostruzioni sopra menzionati sono applicabili e validi. Tuttavia, ti consiglio di leggere un approfondimento per capire quali sono le detrazioni dei bonus edilizi 2024.

Computo metrico demolizione e ricostruzione

Il computo metrico è un elemento fondamentale sia nei lavori pubblici, come prescritto dal nuovo codice appalti, sia nei lavori privati, dove funge da documento contrattuale tra committente ed impresa.

Questo strumento è essenziale per ottenere stime precise dei costi di un progetto edilizio, pianificare i flussi finanziari, richiedere offerte alle imprese, e controllare le lavorazioni applicabili.

Redatto dal progettista, il computo metrico prevede la moltiplicazione delle quantità da stimare per il prezzo unitario di ogni specifica lavorazione.

La redazione di un computo metrico per una ristrutturazione, come nel caso di un computo per demolizione e ricostruzione, si rivela di fondamentale importanza: la molteplicità delle attività richiede una stima accurata dei costi associati a ciascuna operazione.

Progetto demolizione e ricostruzione

Nell’ambito edilizio, in un progetto di demolizione e ricostruzione, si utilizza il cosiddetto metodo “gialli e rossi”. Si tratta di un metodo comparativo in cui è possibile individuare con facilità le varianti realizzate: i “gialli” rappresentano i volumi demoliti, mentre i “rossi” rappresentano i volumi costruiti.

Come abbiamo visto, demolire un manufatto edilizio costituisce un’operazione molto delicata. Oltre alle difficoltà legate alla progettazione, altri aspetti da considerare sono ad esempio le pratiche edilizie da seguire, il computo metrico, ma anche la sicurezza degli operatori del cantiere, gli occupanti delle aree e delle proprietà limitrofe. 

Demolizione e ricostruzione: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze sulla demolizione e ricostruzione, che aiutano a chiarire alcuni aspetti fondamentali dell’intervento edilizio in questione.

Demolizione e ricostruzione quando è risanamento conservativo?

Il Consiglio di Stato, attraverso la sentenza n. 8564/2023, analizza la demolizione e ricostruzione e risanamento conservativo approfondendo la questione relativa alla demolizione e ricostruzione parziale di murature ammalorate ed enunciando che tale intervento può essere considerato manutenzione straordinaria e, quindi, rientrante nel contesto del risanamento conservativo.

Nella sentenza, emerge il caso di una società immobiliare che aveva ottenuto un permesso di costruire in sanatoria per la ristrutturazione e riqualificazione energetica di un edificio. Il progetto prevedeva la demolizione e ricostruzione parziale di alcune parti della muratura perimetrale ammalorata e irrecuperabile. I vicini contestavano il permesso, affermando che l’intervento contrastava con il risanamento conservativo richiesto.

Tuttavia, sia il Tar che il Consiglio di Stato respingevano il ricorso, sostenendo che la sostituzione della muratura perimetrale degradata rientra nella categoria di manutenzione straordinaria, e la giurisprudenza amministrativa ha definito come tale le opere che ripristinano l’individualità originaria dell’edificio senza modificarne la struttura. Nel caso specifico, la demolizione e ricostruzione parziale sono state giustificate da una situazione di precarietà statica, confermando la conformità dell’intervento ai principi del risanamento conservativo.

Altre sentenze di riferimento:

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