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Nell’Ordinanza n. 11668 del 4 maggio 2021 della Corte di Cassazione, in tema di Ici, un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un programma di “compensazione urbanistica” non è assoggettabile ad imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerendo al terreno, non costituendo una qualità intrinseca del medesimo, e non essendo trasferibile separatamente da esso. Va quindi esclusa l’imponibilità Ici allorquando, a fronte della dichiarata dichiarazione di inedificabilità, la procedura di perequazione urbanistica non si sia ancora perfezionata, non essendo ancora stata individuata ed assegnata al contribuente espropriato l’area c.d. “di atterraggio”, ossia l’area destinata alla futura assegnazione.

Il caso

Nel caso di specie, la Commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso della contribuente avverso un avviso di accertamento relativo ad Ici dovuta per l’anno 2010.

La Commissione tributaria regionale accoglieva poi l’appello della società, affermando che andava esclusa l’imponibilità Ici allorquando, a fronte della dichiarazione di inedificabilità, la procedura di perequazione urbanistica non si fosse ancora perfezionata, non essendo ancora stata individuata ed assegnata al contribuente espropriato l’area c.d. di atterraggio, ossia l’area destinata alla futura assegnazione. In assenza infatti del presupposto impositivo (cioè il possesso di un’area edificabile), secondo i Giudici di secondo grado, il Comune non poteva pretendere il pagamento dell’Imposta.

Il Comune proponeva quindi ricorso per Cassazione, per avere la Commissione tributaria regionale, a suo avviso erroneamente, ritenuto che, ai fini della tassazione e della determinazione della base imponibile Ici, si dovesse prescindere dalla circostanza che l’immobile in questione era comunque caratterizzato da una potenzialità edificatoria.

La decisione

Secondo la Suprema Corte, il ricorso era infondato. Evidenziano i Giudici di legittimità che, in tema di Ici, un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, ove sia inserita in un Programma di “compensazione urbanistica” non è assoggettabile ad Imposta, atteso che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerendo al terreno, non costituendo una qualità intrinseca del medesimo, e non essendo trasferibile separatamente da esso[1]. La Commissione tributaria regionale si era attenuta a tale Principio, avendo quindi correttamente ritenuto non assoggettabile ad Ici l’immobile in questione, già edificabile e poi assoggettato a vincolo di inedificabilità assoluta, in quanto inserito in un Programma di “compensazione urbanistica”.

Osservazioni

Con l’attivazione dell’iter della compensazione urbanistica, la potenzialità edificatoria è destinata ad essere spostata su altre aree. Ma, in assenza del completamento di tale iter, mancando l’assegnazione e cessione dell’area di cd. “atterraggio”, l’area non può essere considerata come edificabile.

La tesi contraria si basa invece sulla considerazione che, finché la volumetria edificatoria non venga trasferita sulla nuova area, l’originaria porzione di terreno non possa essere considerata come non edificabile, non essendo il suo valore paragonabile ad un’area agricola non edificabile. La volumetria che quell’area originariamente esprimeva e che sarebbe in un secondo momento localizzata su una diversa area, esprimerebbe infatti comunque un valore in termini di edificabilità e, di conseguenza, di appetibilità economica, traducendosi pertanto nell’obbligo di corrispondere l’Ici quale area edificabile[2].

Tale ultima impostazione è stata però superata dalla più recente giurisprudenza di legittimità[3], in particolare a seguito dell’intervento delle Sezioni Unite[4], che hanno osservato che il Comune denominatore dei diritti edificatori in questione è dato dalla loro riconosciuta scorporabilità dal terreno che li ha originati, e dalla conseguente loro autonoma cedibilità negoziale; intendendosi per tale la possibilità – oggi sancita dall’art. 2643, n. 2-bis, del Cc. – del loro trasferimento oneroso tra privati indipendentemente dal trasferimento del terreno.

Nel caso del diritto edificatorio di origine compensativa, particolarmente evidente è dunque la progressività dell’iter perfezionativo della fattispecie, dal momento che quest’ultima si articola in una fase (o area) di “decollo”, costituita dall’assegnazione del titolo volumetrico indennitario al proprietario che ha subito il vincolo; una fase (o area) di “atterraggio”, data dalla individuazione ed assegnazione del terreno sul quale il diritto edificatorio può essere concretamente esercitato; e una fase di “volo”, rappresentata dall’arco temporale intermedio durante il quale l’area di atterraggio ancora non è stata individuata, e pur tuttavia il diritto edificatorio è già suscettibile di circolare da sé.

Le Sezioni unite hanno quindi concluso (e la Corte di Cassazione ne condivide, anche nel caso in commento, l’orientamento) che un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini Ici ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo.

Tale diritto ha infatti natura obbligatoria e difetta allora del presupposto dell’edificabilità dell’area previsto dall’art. 1 del Dlgs. n. 504/1992, non presentando quei caratteri di immediatezza e di inerenza che connotano qualsiasi diritto reale.


[1] Cfr., Corte di Cassazione, Sentenza Sezione Unite n. 23902/2020.

[2] cfr. Corte di Cassazione Sentenza n. 27575/2018.

[3] cfr., Corte di Cassazione, Ordinanza n. 7237/2021.

[4] Corte di Cassazione, Sentenza n. 23902/2020.

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