29/09/2020 – Le novità in materia edilizia introdotte dalla legge di conversione del DL 76/2020

di Michele Deodati – Responsabile SUAP Unione Appennino bolognese e Vicesegretario comunale

 

Con il D.L. 16 luglio 2020, n. 76, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 178 della stessa data, Suppl. Ordinario n. 24, è stato varato il tanto atteso provvedimento governativo sulle semplificazioni. Il provvedimento è stato convertito dalla L. n. 120/2020, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 228 del 14 settembre 2020. Sono tante le novità in materia edilizia.

Il decreto 76/2020 ha modificato il TU edilizia intervenendo sul comma 1-ter dell’art. 2-bis nell’ambito delle deroghe ai limiti di distanza tra i fabbricati. In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. La legge di conversione restringe l’ambito di operatività della norma sia in termini di caratteristiche delle aree che di procedure. Adesso, nelle zone “A” o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.

Anche la ristrutturazione edilizia, sulla quale il decreto n. 76 ha introdotto procedure semplificate, per effetto della conversione in legge ha subito temperamenti. Se inizialmente era stata posta la condizione per cui nelle zone “A” gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria, ora questo regime vale anche in zone assimilabili alle zone “A” in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico. Il tutto fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici.

Con la conversione in legge del decreto n. 76/2020 si è colta l’occasione per intervenire ancora una volta sul regime dei “manufatti leggeri” intesi quali nuove costruzioni. Ora, a seguito della L. n. 120/2020, il testo dell’art. 3, comma 1. Lett. e.5) D.P.R. n. 380 del 2001 è il seguente: “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti”.

È utile soffermarsi sulla descrizione del tormentato percorso evolutivo conosciuto dalla disposizione di cui all’art. 3, comma 1, lett. e.5, D.P.R. n. 380 del 2001, in materia di interventi che costituiscono “nuova costruzione”, e pertanto sono assoggettati a permesso di costruire. Precedentemente alle modifiche introdotte dalla L. n. 221/2015, il testo si riferiva all’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee. Questo infatti era il testo risultante a seguito della Sentenza n. 189/2015, con cui la Consulta ha dichiarato illegittima la modifica introdotta ancora prima dall’art. 41, comma 4, D.L. n. 69/2013. Il cosiddetto “decreto del fare”, aveva ulteriormente ampliato la libera costruzione delle case mobili, comprendendovi anche gli interventi “diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee, ancorché siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti”. Poi, a seguito della L. n. 221 del 2015, la lett. e.5) considera nuova costruzione gli stessi manufatti, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore. Quindi si mantiene la salvaguardia per le strutture ricettive, ma si elimina il passaggio sugli “ancoraggi temporanei”.

Con la conversione in legge si introducono alcune precisazioni rispetto al materiale probante lo stato legittimo degli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio. In tal caso lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Altri limiti vengono inseriti per i permessi di costruire in deroga, i quali, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, sono ammissibili previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell’insediamento.

Oltre che per la rigenerazione urbana, le agevolazioni consistenti in una riduzione di almeno il 20% del contributo di costruzione come risultante dalle tabelle regionali, si applicano anche in caso di decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo.

La legge di conversione introduce una disciplina degli usi temporanei, per attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale, il comune può consentire l’utilizzazione temporanea di edifici ed aree per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico. L’uso temporaneo può riguardare immobili legittimamente esistenti ed aree sia di proprietà privata che di proprietà pubblica, purché si tratti di iniziative di rilevante interesse

pubblico o generale correlate agli obiettivi urbanistici, socio-economici ed ambientali.

A disciplinare l’uso temporaneo è un’apposita convenzione che regola:

a) la durata dell’uso temporaneo e le eventuali modalità di proroga;

b) le modalità di utilizzo temporaneo degli immobili e delle aree;

c) le modalità, i costi, gli oneri e le tempistiche per il ripristino una volta giunti alla scadenza della convenzione;

d) le garanzie e le penali per eventuali inadempimenti agli obblighi convenzionali.

L’uso temporaneo non comporta il mutamento della destinazione d’uso dei suoli e delle unità immobiliari interessate.

Si snelliscono le procedure per il rilascio delle autorizzazioni sismiche. Il termine si accorcia da sessanta a trenta giorni, mentre se decorre inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, si dice espressamente che sulla domanda di autorizzazione si intende formato il silenzio assenso. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio assenso, lo sportello unico per l’edilizia rilascia, anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti. Tutto questo ovviamente per maggiore certezza giuridica a vantaggio del richiedente.

Altre modifiche riguardano: le proroga ex lege rispettivamente di uno e di tre anni per i termini di inizio e ultimazione dei lavori; le norme del D.M. 5 luglio 1975 relative non solo all’altezza ma anche ai requisiti igienico sanitari non si applicano agli immobili precedenti alla data di entrata in vigore del decreto e ubicati in zone A o B del D.M. n. 1444/1968.

Art. 2-bis, comma 1 ter, D.L. 16 luglio 2020, n. 76 (G.U. 16 luglio 2020, n. 178, S.O.)