Opere abusive, multe carissime – Irrilevante che al rogito non si individuino irregolarità
di DARIO FERRARA – Italia Oggi Sette – 30 Dicembre 2019
Se il comune scopre opere abusive nell’ immobile, scatta la multa pari al doppio dell’ incremento di valore realizzato grazie alla violazione della normativa edilizia e urbanistica. E il proprietario è costretto a pagare anche se il notaio non ha rilevato irregolarità al momento di stipulare l’ atto di acquisto del cespite: l’ attività compiuta dall’ ufficiale rogante, infatti, non esclude il potere di accertamento dell’ amministrazione, che può essere esercitato anche anni dopo il compimento degli interventi realizzati senza il titolo edilizio. È quanto emerge dalla sentenza 775/19, pubblicata dalla prima sezione del Tar Liguria.
Il caso. Niente da fare per il privato: pagherà all’ ente locale oltre 56 mila euro perché i lavori non autorizzati hanno incrementato di circa 23 mila euro il valore dell’ immobile, almeno secondo le stime dell’ Agenzia delle entrate.
Pesano sulla sanzione la recinzione, il cancello pedonale e carrabile, l’ area di parcheggio e il pavimento impermeabile della piscina. Inutile invocare un preteso affidamento di mero fatto che sarebbe stato indotto nell’ acquirente dalla condotta del notaio, il quale non individua alcuna difformità edilizia o urbanistica al momento del rogito: l’ attività del professionista non interferisce con i poteri del comune, che non sono soggetti ad alcun termine di decadenza. E ciò perché sanzionare gli abusi edilizi costituisce un atto dovuto e vincolato alla ricognizione dei presupposti. Non giova contestare che il manufatto incriminato sia una vera e propria piscina, per quanto piccola: lo dimostra la scaletta, mentre non è credibile che si tratti di una vasca per l’ acqua piovana.
Ricognizione sui precedenti. Il rimedio contro gli atti dell’ amministrazione, comunque, non può sempre essere impugnato. È escluso che possa essere proposto dal privato il ricorso al giudice amministrativo contro il verbale della Municipale che verifica l’ inottemperanza all’ ordine di demolire l’ opera abusiva e ne dispone la restituzione al comune: l’ atto della polizia non è di per sé impugnabile in quanto costituisce un mero accertamento dello stato dei luoghi, privo di valore provvedimentale e dunque di efficacia lesiva. L’ amministrazione locale deve poi far proprio il cespite con un atto ad hoc ed è contro la una misura acquisitiva che la parte privata dovrà rivolgere l’ impugnazione. È quanto stabilito dalla sentenza 2083/19, pubblicata dalla terza sezione del Tar Campania.
Il responsabile dell’ abuso, a parere dei giudici, precorre i tempi. Il verbale dei vigili urbani non cambia la situazione giuridica dell’ interessato ma serve a certificare che il manufatto contro legge non è stato abbattuto; il tutto con la fede privilegiata tipica dell’ atto redatto dai funzionari pubblici: si attesta unicamente che è passato il tempo ma l’ interessato non ha provveduto da sé a demolire l’ opera. Né può essere impugnato in modo autonomo l’ ordine di restituzione del manufatto al sindaco del comune in esecuzione della sentenza penale di condanna: costituisce invero un atto endoprocedimentale che ha una mera funzione preparatoria e strumentale; il comune, infatti, ne deve far proprio l’ esito con un atto formale che determina l’ immissione nel possesso e la trascrizione nei registri immobiliari, possibile solo con la notifica del verbale che accerta l’ inottemperanza.
Insomma: il privato che vuole contestare l’ acquisizione del manufatto da parte dell’ ente locale deve impugnare l’ atto successivo e soltanto per i vizi di quest’ ultimo mentre non può più contestare l’ ordinanza di demolizione. Di più. L’ immobile abusivo va abbattuto anche se è sotto sequestro penale. È il privato che deve farsi parte diligente per adempiere l’ ordine di demolizione notificato dal comune chiedendo all’ autorità giudiziaria la restituzione del fabbricato: altrimenti paga le sanzioni e comunque dopo 90 giorni il manufatto contro-legge è acquisito al patrimonio dell’ ente locale. Lo prevede la sentenza 1409/19, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Calabria.
Per i destinatari dell’ ordinanza emessa dal responsabile del settore urbanistica del comune, il sequestro penale che grava sui fabbricati abusivi non costituisce un impedimento assoluto a eseguire l’ ingiunzione a demolire emessa dall’ amministrazione locale. Anzi, è il privato che deve chiedere al giudice penale il dissequestro dell’ immobile, secondo la procedura ex articolo 85 disp. att. cpp, per poi abbattere a proprie spese il fabbricato; il tutto per non incorrere nelle sanzioni previste dall’ articolo 31 del Testo unico dell’ edilizia: va infatti escluso che l’ interessato possa addurre a sua esimente la misura cautelare cui egli stesso ha dato causa. Il comune, fra l’ altro, è consapevole che sugli immobili incriminati penda il sequestro: i termini per effettuare la demolizione, spiega l’ ordinanza dell’ ente, decorrono dal dissequestro dei manufatti che gli interessati devono ottenere dal giudice e comunicare all’ amministrazione locale (nel frattempo sulla misura cautelare interviene peraltro l’ annullamento senza rinvio della Cassazione).
Quando poi l’ abuso edilizio lo compie il vicino, bisogna denunciare subito altrimenti si rischia di dover tacere per sempre. L’ istanza affinché il comune verifichi la regolarità delle opere, infatti, deve essere presentata entro sessanta giorni da quando si ha conoscenza della segnalazione certificata di inizio attività del confinante: dopo scatta la decadenza perché la soggezione al termine generale deve ritenersi necessaria ai fini della certezza degli effetti prodotti dalla Scia.
È quanto emerge dalla sentenza 302/18, pubblicata dalla prima sezione della sede di Pescara del Tar Abruzzo. Notizie amare per la proprietaria dell’ edificio, anche se il rivale sta costruendo una mansarda tale da oscurare una finestra che dà luce e aria all’ immobile: dopo la sopraelevazione il bagno della signora si trova ad affacciare nel locale di nuova costruzione. E nei locali scatta il sopralluogo dell’ Asl, benché l’ ordinanza contingibile e urgente del sindaco del comune sia stata poi annullata dal Tar perché mancano i presupposti di urgenza e rischi per l’ igiene pubblica per ingiungere i lavori al proprietario. Contro le opere realizzate, peraltro, pende una causa al Tribunale civile. Ma attenzione: la Scia non è direttamente impugnabile e in caso di inerzia il controinteressato può soltanto agire contro il silenzio dell’ amministrazione, come avviene nella specie.
Il punto è che deve farlo in modo tempestivo: l’ osservanza del termine di 60 giorni risulta necessaria per l’ interesse pubblico e priva ad assicurare la certezza degli effetti all’ azione amministrativa. Ancora. Non va al condominio ma ai singoli proprietari l’ ordine di demolire gli abusi sulle parti comuni dell’ edificio. Va annullato perché illegittimo l’ ordine di demolizione degli abusi edilizi compiuti nel sottotetto. E ciò perché il comune emette il provvedimento repressivo nei confronti del condominio, che è un mero ente di gestione privo di legittimazione: la misura va invece rivolta nei confronti dei singoli condomini in quanto unici comproprietari delle parti comuni del fabbricato.
È quanto si legge nella sentenza 1764/19, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Lombardia, che ha accolto il ricorso del condominio: non deve provvedere alla rimessa in pristino entro novanta giorni disposta dal responsabile del servizio edilizia privata. Il punto è che in base all’ articolo 1117 Cc le parti comuni del fabbricato appartengono ai singoli proprietari esclusivi mentre il condominio non vanta alcun diritto reale su di esse. Quest’ ultimo costituisce un mero ente di gestione privo di personalità giuridica, una condizione confermata dalla riforma contenuta nella legge 120/12 che attribuisce al condominio un attenuato grado di soggettività.
