12/02/2019 – Diritto di superficie. Estinzione. Conseguenze.

Diritto di superficie. Estinzione. Conseguenze.

Se la costituzione del diritto di superficie è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo acquista, a titolo originario, la proprietà della costruzione edificata dal superficiario. A questi, salvo diversa previsione nel titolo di concessione del diritto, non spetta alcun indennizzo per l’opera realizzata.

barbara.ribis@regione.fvg.it

Testo completo del parere

Al fine di comprendere la fattispecie in riferimento risulta necessario ripercorrere le tappe principali che hanno caratterizzato l’area in oggetto e che di seguito si sintetizzano: 

– nell’anno 1979 il Comune stipulò un contratto di diritto di superficie in favore di un privato di durata decennale, oggetto di due rinnovi a distanza decennale l’uno dall’altro e, pertanto, sino alla fine dell’anno 2008[1]. Sulla base di tali contratti il privato collocò sull’area in riferimento una struttura prefabbricata utilizzata “a punto di sosta e ristoro per gli escursionisti di montagna”; 

– nell’anno 2009 il Comune stipulò con altro soggetto un contratto avente ad oggetto la medesima area denominato “contratto di diritto di superficie” e avente durata novennale[2]. 

Attesa l’avvenuta estinzione dell’ultimo contratto stipulato dall’Ente, questi intenderebbe rientrare nella piena proprietà del fondo sul quale grava tuttora il manufatto prefabbricato installato “nei primi anni ottanta”. 

In via preliminare si osserva che i contratti stipulati dall’Ente, consistenti nella costituzione di un diritto di superficie sull’area di proprietà comunale, trovano la loro norma di riferimento nell’articolo 952 del codice civile il quale recita: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. 

Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”. 

Il successivo articolo 953 stabilisce, poi, che: “Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”. 

Dal tenore letterale dell’articolo 952 cod. civ. la dottrina ha individuato due differenti situazioni: di diritto di superficie, inteso come ius aedificandi, nel caso in cui il superficiario acquisisca il diritto di costruire e mantenere sul suolo la proprietà di un edificio, e di diritto di proprietà superficiaria nel caso di alienazione da parte del concedente di una costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo. 

Quanto al disposto di cui all’articolo 953 cod. civ. esso comporta che, come nel caso in esame, il decorso del termine di durata comporta l’estinzione del diritto di superficie: “ne consegue che riprende vigore il principio dell’accessione, con conseguente acquisto automatico della proprietà a favore del titolare del fondo”[3]. 

Da quanto sopra segue che l’originario contratto stipulato dall’Ente rientra nella prima tipologia contrattuale descritta all’articolo 952 cod.civ. atteso che lo stesso ha comportato la costituzione di uno ius aedificandi in favore del privato. 

Tale diritto di superficie si è sicuramente estinto in data 31 dicembre 2008 e, in conformità a quanto disposto dall’articolo 953 cod. civ., il Comune è conseguentemente rientrato nella piena proprietà dell’area e dell’immobile sulla stessa insistente. A tale riguardo si precisa che: “Il venire meno del diritto di superficie, per decorso del termine contrattualmente previsto, costituisce acquisto a titolo originario, ai sensi dell’art. 953 c.c., della proprietà del fabbricato edificato sul suolo oggetto del diritto di superficie. La richiamata norma codicistica prevede, infatti, che, se la costituzione del diritto di superficie è stata fatta per un tempo determinato, alla scadenza del termine il diritto si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. L’acquisto della proprietà del fabbricato edificato sul suolo oggetto di concessione avviene così a titolo originario, in virtù degli effetti del contratto, avente causa lecita di costituzione del diritto di superficie, a suo tempo stipulato, e non per l’atto ricognitivo degli effetti di tale contratto alla scadenza dello stesso.”[4]. 

Dall’analisi dell’articolo 953 cod civ. in commento si deve altresì precisare che l’estinzione del diritto di superficie per decorso del termine, salvo diversa previsione nel titolo di concessione del diritto – che nel caso di specie risulta mancare – non comporta legalmente alcun obbligo di indennizzo a favore del superficiario. In questo senso è la dottrina dominante la quale ritiene che “nel silenzio della legge, […] il corrispettivo sia dovuto solo se pattuito espressamente”[5]. Anche la giurisprudenza ha affermato che: “In materia di diritto di superficie a tempo determinato […] se non è consentito all’autonomia negoziale delle parti derogare agli effetti dell’accessione automatica che si determina all’atto di estinzione del diritto, è invece consentito provvedere convenzionalmente circa il carattere di gratuità o meno della devoluzione prevista dall’art. 953 c.c., nonché circa l’attribuzione delle spese richieste dalla demolizione della costruzione e circa la configurazione di un diritto del superficiario sui materiali da costruzione quale ius ad rem o mero diritto di credito, e non quale espressione di uno ius in re non più esistente”[6]. 

Né è possibile fare ricorso alle disposizioni di cui agli articoli 934 e seguenti del cod. civ. che si propongono essenzialmente di regolare i conflitti di interessi relativi alla proprietà delle opere edificate su fondo altrui e, tra queste, in particolare, l’articolo 936 cod. civ.[7] relativo alle “opere fatte da un terzo con materiali propri” stante l’assenza del carattere di terzietà del superficiario rispetto al proprietario del fondo. 

Come affermato da consolidata giurisprudenza, infatti, “l’art. 936 c.c., può trovare applicazione solo quando l’autore delle opere sia realmente terzo rispetto al proprietario del suolo; non sia cioè legato a lui, né ad altri a cui il proprietario abbia concesso il godimento del fondo, da alcun rapporto negoziale che gli abbia attribuito il diritto di costruire”[8]. 

Nel ribadire che l’articolo 953 cod. civ. non prevede un corrispettivo da parte del proprietario del suolo in favore del superficiario per l’acquisto della proprietà della costruzione segue che il Comune, rientrato nella piena proprietà dell’area e acquisita a titolo originario anche quella del manufatto sulla stessa insistente, non debba versare alcun indennizzo al superficiario in mancanza, come già rilevato, di una specifica previsione contrattuale sul punto. 

Per completezza espositiva si segnala peraltro l’orientamento di certa dottrina, di carattere minoritario, la quale ritiene che “laddove la superficie sia costituita a titolo oneroso, al superficiario possa essere riconosciuta, anche nel silenzio del titolo, una indennità, per evitare un ingiustificato arricchimento del proprietario”[9]. Sulla scorta di tale dottrina potrebbe porsi la questione della debenza da parte dell’Ente in favore del soggetto che ha realizzato/posizionato la struttura prefabbricata sull’area in riferimento di un indennizzo a titolo di indebito arricchimento. Al riguardo, tuttavia, analizzando le diverse scadenze dei contratti stipulati dal Comune si ritiene che siano comunque decorsi i termini per la proposizione dell’azione di indebito arricchimento nei confronti dell’Ente.[10] Infatti, anche considerando solo la scadenza dell’ultimo contratto stipulato dal Comune con il “costruttore” del manufatto immobiliare, termine fissato al 31 dicembre 2008, l’eventuale azione di indebito arricchimento si sarebbe prescritta in data 31 dicembre 2018.[11] 

Alla luce di quanto sopra affermato il Comune, quale soggetto proprietario dell’area e del manufatto sulla stessa esistente, potrà liberamente disporre degli stessi, eventualmente richiedendo la restituzione delle chiavi o quant’altro necessario per il concreto utilizzo della struttura prefabbricata. 

In caso di esito infruttuoso di un tanto, stante la situazione conflittuale che si genererebbe, sarebbe cura del legale eventualmente interpellato dall’Ente individuare le specifiche azioni giudiziarie da intraprendere a tutela della proprietà. 

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[1] Per precisione il contratto originario aveva scadenza al 31 dicembre 1988; il primo rinnovo ha comportato la fissazione della scadenza contrattuale al 31 dicembre 1998 e il secondo rinnovo al 31 dicembre 2008. 

[2] Per precisione tale contratto aveva decorrenza dal 1 marzo 2009 e scadenza al 28 febbraio 2018. 

[3] P. Gallo, “Il diritto di superficie”, Notiziario giuridico telematico, reperibile sul seguente sito internet: www.notiziariogiuridico.it. 

[4] Comm. trib. regionale Emilia-Romagna, Bologna, sez. XIII, pronuncia del 25 gennaio 2016. 

[5] R. Caterina, Commentario del codice civile, Della proprietà, a cura di A. Jannarelli e F. Macario, Utet giuridica, 2012. Nello stesso senso, M. Iaselli, “Superficie”, in AltalexPedia, voce agg. al 21 luglio 2017; F. Melone, “Il diritto di superfice a tempo determinato ex artt. 952 e 953 del codice civile”, in www.ildirittoamministrativo.it 

[6] Cassazione civile, sez. I, sentenza del 27 febbraio 1980, n. 1369. 

[7] L’articolo 936 cod. civ. recita: “Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle. 

Se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera oppure l’aumento di valore recato al fondo. 

Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte. Questi può inoltre essere condannato al risarcimento dei danni. 

Il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni od opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede. 

La rimozione non può essere domandata trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell’incorporazione”. 

[8] Cassazione civile, sez. III, sentenza del 28 maggio 2009, n. 12550. Nello stesso senso, tra le altre, Cassazione civile, sez. II, sentenza del 29 gennaio 1997, n. 895 e Cassazione civile, sentenza n. 1369/1980 citata in nota 6. 

[9] R. Caterina, Commentario del codice civile, citata in nota 5. 

[10] Al riguardo si ricorda che l’azione di arricchimento ingiustificato è sottoposta all’ordinario termine di prescrizione decennale di cui all’articolo 2946 cod. civ., che, ai sensi dell’articolo 2935 cod. civ., inizia a decorrere dal giorno in cui può essere fatto valere il diritto alla ripetizione. Il dies a quo, pertanto, decorre dal momento in cui una parte si è impoverita mentre l’altra si è arricchita: nel nostro caso tale momento coinciderebbe con l’acquisto a titolo originario della proprietà del fabbricato da parte del Comune. 

[11] Sempreché non siano intervenute cause interruttive della prescrizione. Al riguardo si ricorda che ai sensi dell’articolo 2943 cod. civ: “La prescrizione è interrotta dalla notificazione dell’atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo. 

È pure interrotta dalla domanda proposta nel corso di un giudizio. 

[…] 

La prescrizione è inoltre interrotta da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore […]”. 

Il successivo articolo 2944 cod. civ. recita, poi, che: “La prescrizione è interrotta dal riconoscimento del diritto da parte di colui contro il quale il diritto stesso può essere fatto valere”.